Главная | Регистрация договора купли продажи будущей недвижимости

Регистрация договора купли продажи будущей недвижимости

Нюансы договора купли-продажи будущей жилой недвижимости В целом договор купли-продажи будущей вещи совершенно подходит для использования в сфере недвижимого имущества.

Так, договор купли-продажи объектов нежилого фонда вступает в силу с момента его подписания сторонами, а значит, с этого момента у сторон возникают взаимные права и обязанности, в частности право требования уплаты цены по договору.

Договор купли-продажи будущей вещи

Что же касается договора купли-продажи объектов жилого фонда, то он считается заключенным с момента прохождения процедуры государственной регистрации договора. Высший Арбитражный Суд опубликовал предварительный вариант разъяснений по вопросам применения законодательства о купле-продаже будущих объектов недвижимости.

Он касается вопросов, связанных с применением арбитражными судами "положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости".

Удивительно, но факт! В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Собственно, такие условия делают невозможным дальнейшее существование многих застройщиков, работающих сегодня на рынке жилой недвижимости. Ведь идея долевого строительства как раз и заключается в том, что застройщик зарабатывает, возводя здание на деньги дольщиков своего рода беспроцентный кредит , а дольщик, в свою очередь, получает жилье, которое ему обходится дешевле рыночной стоимости.

Как отобразить обязательства

И еще один немаловажный аспект: Интересно ли это покупателям? Баланс ценового преимущества и рисков Насколько выгоден такой договор потенциальным покупателям недвижимости? Однако отсутствие зарегистрированного права собственности продавца на такой объект несет в себе риск признания договора купли-продажи недействительным.

Мы говорим именно о риске, поскольку арбитражные суды по-разному подходят к вопросу о том, влечет ли отсутствие госрегистрации в ЕГРП права собственности продавца признание договора купли-продажи будущего объекта недвижимости незаключенным.

Посмотрим, какими нормами суды обосновывают то, что право собственности продавца должно быть зарегистрировано на момент заключения такого договора, а какие нормы это опровергают.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП.

Удивительно, но факт! Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег.

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения пункт 2 статьи ГК РФ , то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Удивительно, но факт! При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и или гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом глава I. Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" далее - Закон о долевом участии в строительстве являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Законодательство РФ

Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении за исключением абзаца второго пункта 4 , не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве. И только если суд, изучив доказательства, придет к выводу, что стороны не достигли соглашения по поводу предмета сделки, признавать договор незаключенным.

Одна из них была связана с тем, что, учитывая высокую вероятность признания договора купли-продажи незаключенным по причине неопределенности объекта без кадастрового номера, стороны использовали иные конструкции договоров, которые, на их взгляд, позволяли оформить сделку более легитимным способом.

Удивительно, но факт! Петербургский правовой портал ВАС РФ опубликовал проект разъяснений по вопросам применения законодательства о купле-продаже будущих объектов недвижимости.

Но когда из таких договоров возникали споры, суды терялись в квалификации договоров и правовых механизмах защиты интересов их сторон. В качестве одного из суррогатов договора купли-продажи нередко выступал предварительный договор, содержащий обязанность продавца заключить договор купли-продажи в будущем, когда право собственности на объект будет зарегистрировано.

Больше материалов по теме:

И обязанность покупателя сразу внести либо всю сумму, либо большую ее часть. Среди существенных условий в таких договорах указывается срок, к которому должен быть возведен объект недвижимости, а также через какое время после введения его в эксплуатацию должен быть заключен основной договор купли-продажи.

А предварительный договор судами как договор купли-продажи не рассматривался. В результате продавцы недобросовестно пользовались ситуацией, позволяющей заблокировать возможность взыскания с них процентов.

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Новак, в результате этого разъяснения покупателям по предварительным договорам стали доступны все способы защиты гражданских прав: Прикрывать договорные отношения предварительными договоренностями больше нет смысла. Если принять точку зрения Д.

Удивительно, но факт! Но и без этого дополнительного разъяснения участники оборота могут защищать свои права, ссылаясь на ст.

В связи с этим указание в п. По нашему мнению, было бы полезно соответствующее разъяснение Высшего Арбитражного Суда в отношении договоров купли-продажи, из текста которых прямо не следует приобретение либо создание вещи продавцом в будущем.

Удивительно, но факт! Мы говорим именно о риске, поскольку арбитражные суды по-разному подходят к вопросу о том, влечет ли отсутствие госрегистрации в ЕГРП права собственности продавца признание договора купли-продажи будущего объекта недвижимости незаключенным.

Например, Суд мог бы указать следующее: Подобное разъяснение позволило бы исключить различный подход правоприменителей к оценке указанных договоров. Договор купли-продажи будущей жилой недвижимости Конструкция купли-продажи будущей вещи вполне подходит для использования в отношении нежилого недвижимого имущества.

Удивительно, но факт! Оформляем предварительную договоренность Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно.

Договор купли-продажи такой недвижимости вступает в силу с момента его подписания, следовательно, с указанного момента возникают обязательственные права сторон договора, в том числе, право требования уплаты цены по договору. Договор же купли-продажи жилого недвижимого имущества считается заключённым с момента государственной регистрации договора п.

Что договор дает застройщикам? «Право на жизнь» или не только…

Регистрирующий орган одновременно регистрирует и договор купли-продажи жилой недвижимости, и переход права собственности на неё. Как справедливо отмечается в п. Таким образом, момент заключения договора купли-продажи жилой недвижимости и, соответственно, момент возникновения обязательственных прав по договору, включая право требовать уплаты цены, не могут последовать ранее возникновения права собственности у продавца.

Подобное положение вещей делало бы невозможным применение конструкции купли-продажи будущей вещи по отношению к жилому недвижимому имуществу. Если сторонами заключён договор купли-продажи будущего жилого помещения пункт 2 статьи ГК РФ , то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его подписания сторонами.

Принципы работы документа: из дольщиков в инвесторы

Очевидно, что Высший Арбитражный Суд не может изменить норму п. Мы не оспариваем практическую полезность предложенного подхода. Однако следует отметить, что договор купли-продажи будущей жилой недвижимости и договор купли-продажи жилой недвижимости, уже принадлежащей продавцу на момент заключения договора, не имеют тех индивидуальных особенностей, которые позволяли бы по разному решать вопрос о необходимости государственной регистрации сделки.

Более того, не является в настоящее время оправданным и различный подход законодателя в отношении государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества в зависимости от его квалификации в качестве жилого либо нежилого.

Разумным было бы установление законодателем одинакового момента вступления в силу договоров купли-продажи любой недвижимости, а именно, момента придания договору письменной формы путем составления одного документа, подписанного сторонами ст.



Читайте также:

  • Выезд несовершеннолетних детей за границу с одним родителем семейный кодекс