Главная | Практика предоставление земельных участков для строительства объектов

Практика предоставление земельных участков для строительства объектов

На мой взгляд, для решения этой проблемы было бы неплохо либо организовать единый аукционный центр на уровне субъекта РФ, либо передать по договору все-таки негосударственной специализированной организации, сделав эту процедуру максимально "прозрачной" для всех ее участников.

В соответствии с земельным и гражданским законодательством решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов аукционов является основанием для государственной регистрации права постоянного бессрочного пользования при предоставлении земельного участка в постоянное бессрочное пользование, либо для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность, либо для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Теперь вернемся к рассмотрению вопроса о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в результате чего собственник земельного участка — государство или местное самоуправление не лишаются права собственности на него. В этом случае предоставление земельного участка происходит в следующем порядке: Следует также отметить, что в соответствии с новым Земельным кодексом предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки зонированием территорий , а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Теперь к вопросу о подаче самого заявления о предоставлении земельного участка и этапах выбора указанного земельного участка.

Предоставление земельных участков как функция государственного управления земельными ресурсами

Для предоставления земельного участка под объекты строительства должны лица как юридические, так и граждане , заинтересованные в пре-доставлении указанного земельного участка, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Как уже отмечалось, данный орган власти должен быть правомочным в предоставлении земельных участков под строительство.

В указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, который предполагается возвести, предполагаемое место его размещения, примерный размер земельного участка под объект строительства, а также обоснование этого размера. Эти данные являются очень важными, так если категория земель земельного участка под строительство как правило известно, то разрешенное использование должно определяться его собственником на основании данных в заявлении.

И самое главное — испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты, хотя эти данные закон не относит к числу обязательных. После чего "орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями".

Удивительно, но факт! Виды и содержание самих функций вытекают из земельного законодательства и иных нормативных актах.

Хотя в законе и написано, что необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты планы , содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления, на деле это происходит не всегда так.

К примеру, если идет речь о предоставлении земельного участка, не прошедшего кадастровый учет и не определенного в натуре, указанные сроки будут однозначно сорваны.

По закону о государственном земельном кадастре данные сроки определяются в один месяц для органов, осуществляющих кадастровый учет, двухнедельный же срок определен не для них, а для соответствующих органов власти, только для последних и актуален указанный двухнедельный срок.

Не меньше вопросов и с органами архитектуры, обязанных выдающих необходимую информацию, чаще всего в виде выкопировок из градостроительных планов населенных пунктов. Очень важная роль в процессе отвода земельных участков под строительство отводится информированности всех заинтересованных лиц.

Земельный кодекс обязывает органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Для этого указанные органы обязаны информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков которые находятся в государственной или муниципальной собственности законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.

Удивительно, но факт! Этот процесс регламентирован законодательством, регулируется им с учетом приоритета особо ценных в хозяйственном отношении земель и представляет собой оборот земельных участков.

Для случаев, предусматривающих размещение объектов для общественных нужд, необходимо производить выкуп земельных участков, которые могут находятся в собственности граждан или юридических лиц. В ЗК РФ существует лишь несколько статей ст.

Удивительно, но факт! Чаще всего это имеет место вне населенных пунктов или на землях населенных пунктов, не имеющих проектов планировки и застройки.

С учетом такого рамочного регулирования на федеральном уровне многие вопросы более развернуто представлены в законодательстве субъектов РФ и даже на местном уровне.

Особые проблемы при этом возникают в отношении распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена. Распоряжение такими землями в силу части 10 ст. В такой ситуации с учетом существующих противоречий и пробелов в законодательстве особую актуальность применительно к данному институту приобретает судебная практика, которая также далеко не всегда однозначна.

Одной из самых серьезных проблем для застройщиков является требование разработки документации по планировке территории, без которой довольно часто получение земельного участка для строительства становится весьма затруднительным. Ныне действующий Градостроительный кодекс далее - ГрК РФ предусматривает весьма четкую и последовательную схему принятия решений о планировке и застройке территорий, подтвержденную многолетней практикой.

Разработка документов осуществляется в следующей последовательности: При этом важно понимать, как распределяются интересы в отношении разработки всей этой документации.

Застройщик, как правило, заинтересован только в одном - он хочет получить небольшой участок земли в каком-нибудь квартале, и для этого он должен в качестве обременения заниматься планировкой и межеванием всего квартала, который ему совершенно безразличен.

Для него нет понятия плохого или хорошего проекта, застройщик преследует одну-единственную цель - проект должен быть утвержден. С этой точки зрения наиболее ценен для застройщика будет не тот проектировщик, который может предложить самые интересные решения, а тот, чей проект с наибольшей степенью вероятности будет утвержден.

И даже если бы кто-либо из согласующих инстанций решил оценить проект на предмет качества планировочных решений, то установленные законом критерии, необходимые для такой оценки, просто не были бы найдены. К тому же 20 марта г.

В отношении документации по планировке территории в законодательстве наблюдается довольно ощутимый правовой вакуум. В первую очередь не определено, является ли обеспеченность территории документацией по планировке обязательной, или ее можно подготавливать только в отношении территорий, на которых планируется какое-либо градостроительное преобразование; не уточнены случаи, когда документация по планировке территории необходима. В настоящее время на федеральном уровне отсутствуют какие-либо методические рекомендации для подготовки документов по планировке территории работа над ними еще только начинается.

Работы по формированию земельного участка включают в себя следующие юридические и технические действия: В эту же стадию работ включаются технические действия по перенесению проекта границ на местность и закреплению поворотных точек на местности посредством специальных знаков: Эти данные необходимы для установления стоимости и цены продажи земельного участка; г решение органа государственной власти или местного самоуправления о проведении торгов конкурсов, аукционов или предоставлении земельных участков без проведения торгов.

Эти же органы, выступая в качестве собственников земли, определяют форму проведения торгов, начальную цену участка и сумму задатка. Организатором торгов может выступать и специализированная организация, действующая на основании договора с собственником. Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающий перечень оснований отказа в предоставлении земельного участка в частную собственность гражданина или юридического лица: Передача земельных участков без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения об этом в случае, если имеется только одна заявка.

1. Земельный участок как объект земельных отношений

Публикация сообщения осуществляется органом, предоставляющим земельный участок, или иным лицом по его поручению. Выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета. Основаниями для кадастрового учета земельного участка являются: Следующим действием в процедуре предоставления земельных участков является непосредственное проведение торгов по продаже участков либо по продаже права на заключение договора аренды земли или же предоставление земельного участка без проведения торгов.

Удивительно, но факт! Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения исходя из следующего.

Порядок проведения торгов определяется Правительством РФ. Заключительным этапом процесса предоставления земельного участка является подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления его без проведения торгов.

А при предоставлении участка в постоянное бессрочное пользование - вынесение об этом решения компетентным органом. Надлежаще оформленный протокол о результатах торгов или постановление компетентного органа о предоставлении земельного участка без проведения торгов являются основанием для заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка и государственной регистрации прав на него.

Государственная регистрация прав на земельный участок является завершающим этапом процесса его предоставления.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Порядок проведения государственной регистрации прав на землю и сделок с ней изложен в соответствующей главе настоящего учебника. Особенности предоставления земельных участков с предварительным согласованием места расположения объекта строительства Как уже было сказано выше, на практике нередки случаи, когда конкретное местоположение объекта предполагаемого строительства не может быть однозначно определено заранее. Причиной этого чаще всего служит технологическая связь испрашиваемого участка с объектом строительства, то есть когда земельный участок должен удовлетворять определенным требованиям производственного процесса.

Необходимость предварительного согласования места строительства может возникнуть в силу специфики организационно-процессуальной подготовки строительства, требующей резервирования земельного участка на определенный срок с целью выяснения существенных для заявителя обстоятельств, связанных с пригодностью испрашиваемого участка для строительства объекта инженерные, геологические, гидрологические и иные изыскания, привязка проекта к местности, согласовательные процедуры при проектировании объекта и т.

Во всех этих и иных подобных случаях предоставлению земельного участка как юридическому факту предшествует предварительное согласование местоположения объекта строительства, представляющее собой выбор участка на местности и оформление необходимой документации, предоставляющей заявителю право в течение определенного времени выполнить указанные выше действия с последующим оформлением права на земельный участок.

Таким образом, при предоставлении земельных участков с предварительным согласованием места расположения объекта строительства к известному перечню действий подача заявки, формирование земельного участка, государственный кадастровый учет участка, подписание протокола о результатах торгов или принятие решения о предоставлении земельного участка и государственная регистрация права на земельный участок добавляется еще одно, а именно выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места расположения объекта строительства.

Обществом в администрацию города подано заявление о предоставлении земельного участка.

Ключевые слова

Поводом к обращению в арбитражный суд послужило то, что по указанному заявлению администрацией города не было принято какое-либо решение. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, основываясь на том, что общество не доказало нарушения своих прав, поскольку им не были выполнены все действия, предусмотренные постановлением о предварительном согласовании места размещения объекта.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции ввиду следующего. Как следует из п. В силу указанных норм подача заявления о предоставлении земельного участка для строительства с приложением кадастровой карты при наличии утвержденного акта выбора земельного участка порождает обязанность уполномоченного органа рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка и принять законное решение. Бездействие администрации города противоречит нормам земельного законодательства, нарушает законные интересы общества в отношении предварительно согласованного земельного участка, а также его право на рассмотрение заявления о предоставлении участка для строительства.

Доказательств законности своего бездействия администрация города не представила.

Удивительно, но факт! Поскольку обществом в администрацию города кадастровый план земельного участка представлен не был, отказ в предоставлении земельного участка является правомерным.

Следовательно, требование о признании бездействия администрации города незаконным подлежит удовлетворению. Однако обязанность администрации города рассмотреть заявление о предоставлении земельного участка для строительства и принять решение по результатам его рассмотрения п. Требование об обязании предоставить земельный участок суду необходимо рассмотреть по существу. При этом необходимо дать правовую оценку доводам администрации города об объеме исполнения обществом обязанностей, указанных в постановлении о предварительном согласовании места размещения объекта.

Дело в части отказа в удовлетворении требования об обязании администрации города предоставить земельный участок направлено на новое рассмотрение. Акт выбора земельного участка не является ненормативным правовым актом, который может быть оспорен самостоятельно в порядке, предусмотренном гл.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления администрации города о предварительном согласовании акционерному обществу места размещения здания магазина, а также просил признать недействительным утвержденный этим постановлением акт выбора земельного участка.

В обоснование заявленных требований предприниматель ссылался на то, что в нарушение подп. Решением суда первой инстанции, оставленным в силе судом апелляционной инстанции, в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления администрации города отказано.

Удивительно, но факт! Вторая процедураПредоставление земельного участка с предварительным согласованием без аукциона 1.

В части признания недействительным акта выбора земельного участка производство по делу прекращено. Суд кассационной инстанции признал выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными исходя из следующего. Оспариваемое постановление принято в соответствии с требованиями земельного законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Администрацией города правомерно применена процедура предоставления земельного участка с проведением работ по его формированию с предварительным согласованием места размещения объекта, не требующая проведения торгов ст.

В связи с этим публикация сообщения о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка не требовалась.

Правовой порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством

Прекращая производство по делу в части признания недействительным акта выбора земельного участка, суды обоснованно исходили из того, что такой акт не относится к категории ненормативных правовых актов, поскольку не устанавливает, не изменяет и не прекращает субъективные права.

Акт выбора является документом, свидетельствующим о комиссионном рассмотрении и согласовании с уполномоченными органами и организациями города варианта размещения объекта.

Оспаривание акта выбора земельного участка производится путем оспаривания постановления администрации муниципального образования, которым утвержден этот акт. Несоблюдение установленного порядка осуществления землеустройства и нарушение в связи с этим прав и законных интересов смежных землепользователей может являться основанием для признания недействительными ненормативных актов о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления главы администрации города о предоставлении предпринимателю в аренду для строительства земельного участка, смежного с участком акционерного общества, в связи с нарушениями, допущенными при межевании. Оспариваемым постановлением предпринимателю предоставлен в аренду на три года земельный участок для строительства пристроя к зданию комбината бытового обслуживания.

Этот земельный участок имеет общую границу является смежным с земельным участком, переданным ранее в аренду акционерному обществу для эксплуатации пункта электросвязи. Истоки зарождения института предоставления земельных участков О. Это объясняется только нашими необъятными земельными ресурсами. Однако свободных земель, особенно вокруг крупных городов, практически уже не осталось.

В тех странах, которые имеют небольшую территорию, землю можно получить, как правило, только на основании договора купли-продажи или аренды. Предоставление земельных участков непосредственно связано с осуществлением таких управленческих функций, как территориальное планирование, ведение государственного земельного кадастра.

Тесная взаимосвязь существует между переводом земель из одной категории в другую и предоставлением земельных участков. Поэтому на практике установленные в них правила не могут быть проигнорированы или изменены органами и лицами, участвующими в предоставлении земельных участков для строительства. В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости.

Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком указанных работ. Порядок кадастрового учета установлен в статьях главы 3 ФЗ от Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указаны в ст. Земельный участок может считаться сформированным, если в отношении его проведены все работы, предусмотренные в подп.

Предоставление такого земельного участка не требует предварительного согласования, и если он будет предоставляться в собственность, то этот участок может выставляться на торги конкурсы, аукционы. Если сформированный земельный участок предоставляется в аренду, то проведение торгов не обязательно при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Принятию решения о предоставлении сформированного земельного участка в собственность или в аренду предшествует подписание протокола о результатах торгов конкурсов, аукционов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов конкурсов, аукционов.

Решение уполномоченного исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов конкурсов, аукционов является основанием: Таким образом, решение государственного или муниципального органа о предоставлении земельного участка или протокол о результатах торгов порождают для будущего владельца важные юридические последствия.

С точки зрения особенностей процессуального механизма предоставление земельных участков законодательством разграничивается на: Уполномоченные на выполнение соответствующих функций органы власти, принимая решения о предоставлении конкретных земельных участков физическим и юридическим лицам, а также заключая сделки на основании этих решений, распоряжаются землей от имени собственника. Однако выбор земельных участков для предоставления, и определение условий, на которых они предоставляются, является функцией управления, осуществляемой государством и органами местного самоуправления в рамках земельной политики государства как суверена.

Процедуру предоставления земельных участков для строительства можно условно разделить на две основные стадии: I стадия - принятие решения компетентными органами; II стадия - оформление прав. На первой стадии приоритет должен быть отдан земельно-правовым нормам и императивному методу, так как на данном этапе принятие административного акта осуществляется исходя из властных полномочий государства как суверена согласно перспективам дальнейшего развития конкретного района и иных функций управления.

Применительно к сфере земельных отношений можно говорить только о таких гражданско-правовых основаниях, как договоры и сделки, прямо предусмотренные законом.

Это вытекает из положений п. Акты государственных органов и органов местного самоуправления, в отличие от действий граждан и юридических лиц, являются властными актами6 порождающими правовые отношения. Данные акты представляют собой форму осуществления этими органами функций по распоряжению землей.

Посредством этих актов происходит распределение и перераспределение земельных участков. Гражданский кодекс закрепил сложившуюся практику, согласно которой судебное решение может не только изменять или прекращать уже возникшие гражданские права и обязанности, но и служить основанием их возникновения.

Земельный кодекс закрепляет возможность обжалования в суд решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, в том числе решений о предоставлении земельных участков.

Удивительно, но факт! Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении требования отказано со ссылкой на пропуск срока на обжалование бездействия органа местного самоуправления, установленного ч.

Предоставление земельного участка для строительства во многих случаях требует наличие нескольких документов: Завершающим этапом оформления права на земельный участок является государственная регистрация прав, за исключением случаев аренды, если договор заключен на срок менее года.

Так, по мнению В. Роль территориального планирования и градостроительного зондирования в правовом регулировании предоставления земельных участков для строительства земельный участок строительство территориальный В России система территориального планирования начала бурно развиваться в связи с проведением земельной реформы и восстановлением права частной собственности на землю. В результате проводимой политики система последовательно разрабатываемых сверху донизу градостроительных документов заменяется градостроительными регламентами.

Переход к зональному правовому регулированию застройки в России является большим шагом вперед в определении и соблюдении интересов городского сообщества и в снижении неопределенности и рисков застройщиков. Опыт зарубежных стран активно использовался при создании системы территориального зонирования. Следует отметить, в России все земли подразделяются на категории, которые определяют основное назначение земель.

Земельные участки не являются однородными в составе одной категории земель и могут использоваться для различных видов деятельности, однако все они объединяются одним общим назначением. С введением в действие нового Градостроительного кодекса РФ сфера применения градостроительного зонирования была расширена. Градостроительное зонирование стало распространяться на все земельные участки, а не только на земли поселений одну из категорий земли.

Однако, градостроительному зонированию не подлежат земельные участки, находящиеся в составе земель лесного фонда, земель водного фонда, покрытых поверхностными водами, земли запаса, земли особо охраняемых природных территорий за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов , сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон.

В США зонирование применяется для регулирования использования земель в городах и других населенных пунктах урбанистическое , сельскохозяйственных земель сельскохозяйственное и земель, охрана которых необходима в природоохранительных целях экологическое. Таким образом, зона распространения правил зонирования различна в России и США.



Читайте также:

  • Трудовой кодекс увольнение по сокращение штата
  • Вид оценки имущества при разделе имущества супругов
  • Статьи ук рф. экономические преступление